Evaluasi Finansial Pada Rumah Susun Sederhana Sewa Panggungharjo Sewon Bantul Yogyakarta

Abstract

Untuk mengatasi masalah hunian yang diakibatkan oleh tingkat kepadatan penduduk yang cukup tinggi, pemerintah kota membuat suatu sistem hunian yang layak dan dapat terjangkau oleh masyarakat umum khususnya golongan ekonomi lemah, yaitu rumah susun sederhana sewa. Salah satunya adalah Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) yang berlokasi di Panggungharjo Sewon Bantul yang pembangunannya ditekankan bagi masyarakat dengan tingkat penghasilan rendah di kabupaten Bantul, Yogyakarta. Untuk melihat hasil finansial dari pembangunan rusunawa maka dilakukan evaluasi finansial terhadap pengelolaan rusunawa tersebut. Parameter biaya yang digunakan dalam eveluasi finansial ini adalah biaya investasi awal, biaya sewa, biaya operasional dan biaya pemeliharaan. Biaya sewa yang diterapkan pada rusunawa ini mengalami kenaikan 5% setiap 5 tahun. Metode evaluasi finansial dalam tugas akhir ini menggunakan metode BEP dan NPV dengan menggunakan factor diskonto (i = 9,72%) dan nilai inflasi 6,16% pada saat evaluasi. Pada evaluasi rusunawa tersebut, titik impas atau BEP tidak dapat terjadi dan nilai NPV < 0 yaitu (RP. 24.207.615.711), minus Rp.2.207.615.711 dari modal awal sebesar Rp. 22.000.000.000 karena bentuk investasi ini merupakan program pemerintah untuk memberikan fasilitas tempat tinggal bagi warga Bantul yang tinggal di pinggiran kota dengan tingkat penghasilan rendah, sehingga investasi rumah susun sederhana sewa ini tidak terlalu memperhitungkan laba. Kelayakan investasi ini dapat berupa dampak atau manfaat setelah adanya pembangunan rusunawa tersebut, diantara dampak atau manfaat yang ada yaitu dari segi perubahan sosial, ekonomi dan geografi perkotaan pada umumnya. Secara umum dapat dikatakan bahwa investasi rumah susun sederhana sewa ini akan menguntungkan bila dilakukan perubahan nilai parameter biaya untuk dapat tercapai BEP dan layak dari segi finansial, yaitu dengan menaikkan harga sewa kamar yang bisa dijangkau oleh penghuni berpenghasilan rendah dan kenaikan biaya sewa sebesar 30% setiap 2 tahun. Dari evaluasi alternatif 1 dapat terjadi BEP pada tahun ke-32,42 (32 tahun 5 bulan 12 hari) dan nilai NPV > 0 yaitu Rp. 36.398.002.522, positif Rp. 14.398.002.522 dari investasi awal. Bila ada investor yang ingin berinvestasi, maka sebaiknya BEP dapat direncanakan lebih cepat agar dapat terjadi pada tahun ≤ 20 tahun, yaitu dengan biaya sewa kamar yang diterapkan dan kenaikan biaya sewa sebesar 30% setiap 2 tahun. Dari evaluasi alternatif 2 dapat terjadi BEP pada tahun ke-19,85 (19 tahun 10 bulan 6 hari) dan nilai NPV > 0 yaitu Rp. 105.799.368.132, positif Rp. 83.799.368.132 dari investasi awal. Dengan demikian evaluasi alternatif 2 dapat dikatakan layak dari segi finansial untuk investasi rusunami atau apartemen yang dilakukan investor (swasta). Diharapkan setelah adanya rusunawa mampu memenuhi kebutuhan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana pendukungnya bagi seluruh masyarakat yang didukung oleh sistem pembiayaan perumahan jangka panjang yang berkelanjutan, efisien, dan akuntabel untuk mewujudkan kota tanpa permukiman kumuh. Sehingga terwujud lingkungan perkotaan dan perdesaan yang sesuai dengan kehidupan yang baik dan berkelanjutan, serta mampu memberikan nilai tambah bagi masyarakat, merupakan indikasi terwujudnya pembangunan yang lebih merata dan berkeadilan (uu no. 17 tahun 2007).